Kwartaalcijfers: Meer aanbod in Utrecht, toch zitten doorstromers klem. Hoe zit dat?
Geschreven door Redactie Molenbeek op 24 oktober 2025In het derde kwartaal kwamen er opvallend veel woningen te koop in Utrecht. Voor het eerst in lange tijd groeide de woningvoorraad: er kwamen meer woningen te koop dan dat er werden verkocht. Op het eerste gezicht goed nieuws, maar volgens makelaar Marius Don zit er een kanttekening aan. “Er komen vooral starterswoningen op de markt, terwijl doorstromers nauwelijks verder kunnen.” Hoe dat precies zit? We duiken hieronder in de cijfers.
Bekijk hier de kwartaalcijfers Q3 voor Utrecht >
Meeste woningen op de markt sinds vijf jaar
Aan het eind van het derde kwartaal stonden er 1.196 woningen te koop in de gemeente Utrecht. Dit is het hoogste aantal voor dit kwartaal (Q3) in vijf jaar tijd.
Volgens Marius is dat vooral het gevolg van de vele voormalig huurwoningen die momenteel verkocht worden. “Sinds juli 2024 mogen verhuurders geen tijdelijke huurcontracten meer afsluiten. Aan het begin van de zomer liepen veel van deze huurcontracten af. Veel pandeigenaren kiezen ervoor om hun huurwoningen te verkopen. Dat zorgt voor een extra verkoopgolf.”
Om te voorkomen dat al die woningen tegelijk op de markt komen, worden ze gefaseerd aangeboden. “Als je vijftien vergelijkbare appartementen tegelijk online zet, beïnvloedt dat het verkoopresultaat. Daarom wordt de verkoop van voormalig huurwoningen uitgesmeerd over meerdere maanden.”
Verkoopstyling steeds populairder
Een groot deel van deze woningen valt in het starterssegment: 34 procent van het aanbod bestaat uit appartementen tot 450.000 euro. Veel daarvan worden leeg verkocht, maar steeds vaker wordt gekozen voor styling of een minimale inrichting om de ruimte aantrekkelijker te presenteren.
“Dat werkt echt,” merkt Marius. “Een ingerichte woning trekt meer kijkers en dat vergroot de kans op een goede verkoop.”
Weinig keuze voor (jonge) gezinnen
In het segment van 600.000 tot 800.000 euro, waar veel doorstromende gezinnen zoeken, is het aanbod juist zeer beperkt. Slechts één op de zeven woningen die afgelopen kwartaal in Utrecht te koop kwam, valt in deze categorie.
“Die schaarste zorgt voor stevige concurrentie,” merkt Marius. “In dit segment wordt in 95 procent van de gevallen boven de vraagprijs verkocht. Letterlijk. Overbiedingen van twintig procent of meer zijn geen uitzondering.”
De cijfers onderschrijven dit beeld: de helft van de woningen in dit segment wordt voor 15 procent of meer boven de vraagprijs verkocht.
Hoger segment droogt op
Ook aan de bovenkant van de markt is er weinig aanbod: slechts vier procent van het aanbod bestaat uit woningen van een miljoen euro of meer. Veel Utrechters die in dit segment zoeken, wijken daarom uit naar omliggende plaatsen zoals Bilthoven en Zeist, waar het aanbod ruimer is.
Scheve marktverhouding drukt gemiddelde prijzen
De groei van het aanbod komt dus vooral uit het starterssegment. Daardoor stijgt het aantal te koop staande woningen, maar daalt tegelijkertijd de gemiddelde transactieprijs per vierkante meter licht.
“De cijfers lijken op het eerste gezicht gunstig,” zegt Marius, “maar ze vertellen dus niet het hele verhaal. De markt is uit balans: veel starterswoningen, weinig doorstroommogelijkheden. En dat heeft effect op de prijzen.”
