Huurkorting in tijden van corona 4.0

De Hoge Raad heeft gesproken. Het oordeel schittert in eenvoud. In een korte en heldere beslissing maakt ‘s lands hoogste rechter duidelijk hoe huurders en verhuurders in tijden van corona met elkaar omgaan.

De Hoge Raad heeft gesproken (ECLI:NL:HR:2021:1974). Bijna twee jaar na de gedwongen horecasluiting tijdens de eerste lockdown is er eindelijk duidelijkheid. De prejudiciële vragen van de Limburgse kantonrechter zijn beantwoord. Welke consequenties heeft Covid-19 voor de getroffen partijen?

Partijen hebben bij het aangaan van hun langdurige verhouding niet kunnen voorzien dat de overheid zou besluiten om tijdelijk de exploitatie mogelijkheden van 290 bedrijfsruimte te beperken. Die zogeheten onvoorziene omstandigheden geven de rechter de bevoegdheid om in te grijpen in de afspraken. Dit is geregeld in artikel 6: 258 van het Burgerlijk Wetboek.

Zo’n ingreep kan leiden tot vermindering van de huurprijs. Aan de hand van een eenvoudig stappenplan, wordt de huurprijs vermindering vastgesteld. Deze korting wordt berekend volgens de ‘vastelastenmethode’. Dit geldt voor de periode dat er een beperking van de exploitatie is geweest.

De vastelastenmethode kent de volgende stappen;

a. De overeengekomen huurprijs wordt uitgedrukt in een percentage van het totaalbedrag aan vaste lasten.

b. Het met dat percentage overeenstemmende deel van de tegemoetkoming vaste lasten (TVL) waarop de huurder aanspraak kan maken, wordt afgetrokken van het bedrag van de overeengekomen huurprijs.

c. De procentuele omzetvermindering wordt vastgesteld door de omzet in de periode waarover de huurprijsvermindering berekend wordt (hierna: de lagere omzet) te vergelijken met de omzet in een vergelijkbaar tijdvak voorafgaand aan de coronapandemie (hierna: de referentieomzet) volgens de formule: 100% – (100% x (de lagere omzet: de referentieomzet)).

d. Het met de verstoring van de waardeverhouding samenhangende nadeel wordt gelijk verdeeld over de verhuurder en de huurder (ieder 50% van het nadeel), tenzij uit de in art. 6:258 lid 1 BW bedoelde redelijkheid en billijkheid een andere verdeling volgt.

Het bedrag van de huurkorting kan vervolgens worden berekend volgens de formule: (overeengekomen huurprijs – gedeelte van de TVL dat aan de huur wordt toegerekend) x percentage omzetvermindering x 50%.

Het lijkt even puzzelen, maar het is een eenvoudige rekensom. Dit gaat partijen helpen. Interessant is de ogenschijnlijk terloopse volgende overweging.

“De in art. 6:258 lid 1 BW bedoelde redelijkheid en billijkheid kunnen meebrengen dat op grond van omstandigheden gelegen in bijvoorbeeld de hoedanigheid van een huurder of verhuurder of de financiële positie van een der partijen, wordt afgeweken van de hiervoor in 3.3.2 bedoelde gelijke verdeling van het nadeel.”

Dit laatste betekent dat de rechter kan corrigeren wanneer de zaak daarom vraagt. Een kleine verhuurder die in zijn oude dag voorziet uit de huurinkomsten mag anders worden behandeld dan bijvoorbeeld een institutionele belegger. En in het spiegelbeeld zal bijvoorbeeld een zieltogende horecaondernemer op meer begrip kunnen rekenen dan een (internationaal) concern of bierbrouwer die huurder is van een vast verkooppunt. Althans, daarvoor biedt de Hoge Raad ruimte.

Met de beslissing komt een einde aan een periode van onzekerheid. Een einde aan een reeks van procedures met uiteenlopende uitkomsten. En een einde aan het gekrakeel en de oeverloze beschouwingen van juristen. Eén vraag blijft onbeantwoord. Waarom zijn er niet direct vragen voorgelegd aan de Hoge Raad? Voor het in een vroeg stadium uitleggen van rechtsvragen is de procedure van prejudiciële vragen bedoeld. Van meet af aan is duidelijk geweest dat er uiteindelijk een principieel oordeel van de hoogste rechter zou volgen. De eerste procedures dateren van het voorjaar 2020. Wat de kantonrechter Roermond een jaar later deed, hadden zijn collega kantonrechters ook meteen kunnen doen.

Geschreven doorDragsta Advocatuur