Huurkorting vanwege coronacrisis 2.0

Het eerste vonnis in een bodemprocedure is een feit.

De Haagse kantonrechter sprak zich op 21 januari jl. uit over huurprijsvermindering vanwege Covid-19. Eerder waren er uitspraken in kort geding, waaronder een belangwekkende arrest van het gerechtshof Amsterdam (zie hieronder). Maar nu beslist ook de bodemrechter dat de huurder van horeca bedrijfsruimte recht heeft op een korting van 50%, gedurende de lockdown.

De uitspraak is in de media positief ontvangen. Deze zaak zou duidelijkheid geven. De belangenorganisatie voor horeca ondernemers presenteert de uitkomst als ‘houvast’ en ‘belangrijk signaal’. Het zou inderdaad goed zijn als er duidelijkheid was gecreëerd. Helaas is dit echter nu juist de vraag.

Volgens de Haagse kantonrechter dienen ‘de gevolgen van de gedwongen horecasluiting gelijkelijk te worden verdeeld’. De consequenties voor de verhuurder blijven in deze zaak buiten beschouwing. Die gevolgen worden kennelijk niet verdeeld. Wat nu als de pandeigenaar met de huurinkomsten in zijn levensonderhoud voorziet? En wie compenseert zijn vaste lasten?

Over de gevolgen voor de huurder is het vonnis kort. De rechter stelt vast dat er sprake is van omzetderving. En dus is de overeenkomst uit balans. Maar; omzet is niet hetzelfde als resultaat. De misgelopen omzet gaat gepaard met minder inkoop en lagere kosten. En de kosten die wel doorlopen worden (deels) gecompenseerd door de tegemoetkoming vaste lasten (TVL) en andere overheidssteun. Wat precies moet er nu nog worden verdeeld? Dat blijft de hamvraag.

Definitief is het oordeel van de kantonrechter Den Haag niet. Er kan hoger beroep worden ingesteld. Ook in andere zaken volgen ongetwijfeld (appèl-)procedures. Het laatste woord is aan de Hoge Raad.

Er staan principiële vragen open. Is er wel sprake van een zogeheten gebrek, zoals de kantonrechter aanneemt? Het vonnis verwijst kort naar de wetsgeschiedenis. Hoogleraar huurrecht Justine van Lochem meent dat die conclusie te snel is getrokken. Zij schreef recent dat de wetgever onjuist wordt geïnterpreteerd. En wat is de betekenis van de gangbare exoneratieclausule, in modelcontracten? Mag de rechter een streep trekken door de afgesproken risicoverdeling? En heeft een dergelijke clausule dan nog effect in het redelijkheidsoordeel? Of is afspraak echt helemaal geen afspraak, in tijden van corona?

Wordt vervolgd, check Dragsta Advocatuur