Huurkorting vanwege coronacrisis 3.0

Het is zover. De Hoge Raad is aan het woord. De hoogste rechter mag eindelijk de principiële vraag over huurkorting beantwoorden. Welke consequenties heeft Covid-19 voor partijen die zijn getroffen door de gedwongen horecasluiting?

Wat zijn dat, prejudiciële vragen? Een prejudiciële vraag is een rechtsvraag van een rechter aan de Hoge Raad over de uitleg van een rechtsregel. Vervolgens wordt aan de hand van de antwoorden alsnog door de rechtbank vonnis gewezen. Ellenlange procedures kunnen zo worden bekort.

Het is goed maar vooral ook logisch dat het instrument wordt ingezet. Vanzelfsprekend kan de kantonrechter zelfstandig beslissen. En uiteraard mag de in het ongelijk gestelde partij dan appèl instellen. Het gerechtshof beoordeelt de zaak helemaal opnieuw. Maar vervolgens staat ook nog cassatieberoep bij de Hoge Raad open.

Dit procederen in drie instanties kost tijd, geld en energie. Langdurige onzekerheid is onvermijdelijk. Er ligt een stuwmeer van zaken, die in de kern allemaal op dezelfde vraag uitkomen. Namelijk, wie draagt de financiële pijn van de lockdown? En dat deze principiële vraag uiteindelijk aan ‘s lands hoogste rechter wordt voorgelegd is zo goed als zeker. Het ligt dus voor de hand dat ‘s lands hoogste rechter zo vroeg mogelijk in deze rechtsvorming wordt betrokken. Het is geen geheim dat de Hoge Raad dit ook heeft gewild. Waarschijnlijk liggen de antwoorden al klaar.

Het initiatief komt van de kantonrechter Roermond, in een procedure tegen Heineken. De eisende partij is een pandeigenaar die zich verzet tegen het doorbelasten door huurder Heineken van huurkorting aan haar onderhuurders. De bierbrouwer is huurder van ongeveer 600 panden die zijzelf huurt en weer onderverhuurt aan horecaondernemers.

De kantonrechter stelt de volgende vragen aan de Hoge Raad:

1. Dient de als gevolg van de coronacrisis van overheidswege opgelegde sluiting van de horeca beschouwd te worden als een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW?

2. Zo ja, aan de hand van welke criteria moet dan de mate van huurprijsvermindering worden beoordeeld?

3. (Of) vormt de beperking in het gebruik van het gehuurde een onvoorziene omstandigheid die tot huurprijsvermindering kan leiden?

4. Zo ja, welke omstandigheden van het geval wegen mee bij het bepalen of verdelen van de schade?

Wanneer de Hoge Raad antwoord heeft gegeven, kunnen de lagere rechters één lijn trekken. Dit is precies waar de praktijk behoefte aan heeft. Er wordt duidelijkheid gecreëerd. Voor partijen zal het eenvoudiger zijn om de knopen te tellen. Het treffen van een minnelijke regeling wordt makkelijker.

De vragen zijn kort en zeker niet uitputtend. Want wat is de betekenis van de exoneratieclausule (in modelcontracten)? Mag de rechter een streep trekken door de afgesproken risicoverdeling? Heeft een dergelijke clausule dan nog effect in het redelijkheidsoordeel? Of is afspraak echt helemaal geen afspraak, in tijden van corona?

Met de beantwoording van deze prejudiciële vragen, gaan mogelijk nieuwe deuren open. Hoe zit het met ondernemers die niet tot sluiting gedwongen werden maar even hard zijn getroffen? Gaat het alleen over huurcontracten? Of kan de rechter ook in andere duurovereenkomsten ingrijpen? Als de juridische figuur onvoorziene omstandigheid wordt opgerekt, zijn nieuwe procedures te voorzien.

Geschreven door Dragsta Advocatuur