Dynamis: Eerste inhaalslag van het woningtekort lijkt in zicht

Toename van het aantal verkopen vindt vooral plaats bij grotere woningen

De inhaalvraag is nog niet voorbij op de Nederlandse woningmarkt, in het derde kwartaal van 2017 is wederom een hoog aantal verkopen geregistreerd. In totaal zijn er circa 62.750 woningen verkocht, dit is een toename van 6% ten opzichte van een jaar geleden. In de voorgaande kwartalen nam voornamelijk het aantal verkopen van kleinere woningtypen zoals appartementen en tussenwoningen toe, maar door de beperkte beschikbaarheid van deze woningen zwakt de toename hier af. In het derde kwartaal kennen vooral de grotere woningtypen een forse stijging van het transactievolume. Als gevolg van de vele verkopen is het totale beschikbare aanbod gedaald naar een historisch minimum, waardoor de woningmarkt nog sterker onder druk komt te staan. De woningprijzen blijven door deze hoge marktdruk stijgen, op dit moment is in 137 gemeenten de woningprijs hoger dan in 2008. De mediane verkoopprijs is in het derde kwartaal € 264.000, woningen zijn zo 9,6% duurder dan één jaar geleden. Dit blijkt uit de derde kwartaalrapportage Sprekende Cijfers Woningmarkten 2017 van Dynamis Vastgoedconsultants en Makelaars die vandaag verschijnt.

Marktdruk historisch hoog, maar regionaal nog grote verschillen
De afname van het aantal voor verkoop beschikbare woningen zorgt voor een toename van de marktdruk in de meeste gemeenten, deze is historisch hoog en beperkt zo de keuzemogelijkheden van woningkopers. Echter is niet overal in Nederland de druk zo hoog. In nog 101 gemeenten, oftewel ongeveer een kwart van de Nederlandse gemeenten, is nog sprake van een ruime woningmarkt, waarbij kopers juist nog een ruime keuze hebben en de tijd kunnen nemen voor de aankoop van een woning.

Krimp: ondanks afname van het aantal huishoudens behoefte aan nieuwe woningen
In een aanzienlijk deel van de gemeenten met een ruime woningmarkt is in de komende tien jaar sprake van bevolkingskrimp. Echter is de invloed hiervan op woningvoorraad beperkt. Slechts in 21 Nederlandse gemeenten neemt het aantal huishoudens, en zo het aantal benodigde woningen, af. Feit is wel dat de huidige samenstelling van de woningvoorraad vaak niet voldoet aan de toekomstige marktvraag. Dit zorgt ervoor dat er ook bij krimpregio’s nieuwbouw c.q. vervangende nieuwbouw nodig zal zijn om de veranderende bevolkingssamenstelling te kunnen faciliteren op de woningmarkt.

Aantal verstrekte bouwvergunningen komt op stoom
Het aantal nieuwbouwvergunningen heeft in de periode begin 2013 tot eind 2017 een achterstand van circa 115.000 woningen opgelopen ten opzichte van de verwachte huishoudensgroei. Het is derhalve positief te vermelden dat het aantal reeds uitgegeven bouwvergunningen in dit jaar er op wijzen dat in 2018 eindelijk meer woningen worden gerealiseerd dan de verwachte huishoudensgroei aankomend jaar. Het woningtekort zal naar verwachting dan ook voor het eerst in tien jaar (in beperkte mate) teruglopen. Dit wordt echter hoofdzakelijk veroorzaakt door een lagere toename van het aantal huishoudens ten aanzien van de afgelopen jaren. De inhaalslag zal nog niet van dien aard zijn dat dit merkbaar is op de woningmarkt, hiervoor zal het aantal bouwvergunningen de komende jaren op een vergelijkbaar niveau moeten blijven als in het huidige jaar.

Vraag naar zeer kleine woningen in laag conjunctuur fragiel
In de nieuwbouwsector komt steeds meer aandacht voor kleine woningen. Door de sterk gestegen woningprijzen, in combinatie met de verslechterde toegankelijkheid van grote woningen door het financieringsbeleid, is er meer vraag naar kleinere woonoppervlaktes. Het is echter twijfelachtig in hoeverre deze vraag toekomstbestendig is. Gedurende de crisis was zichtbaar dat het aanbod van deze woninggrootte zeer sterk steeg, doordat huishoudens voor eenzelfde budget meer woonconform konden aanschaffen dan in 2008. Derhalve zorgt de creatie van veel kleine woningen wel voor een oplossing van het huidige aanbodtekort, maar moet er voorzichtig worden omgegaan met dit woningtype als wordt gekeken naar de lange termijn vraag op de woningmarkt.

Verwachtingen 2018: Nieuwe maatregelen regeerakkoord en demissionair Kabinet hebben beperkte invloed op woningmarksituatie
Gelet op de huidige marktomstandigheden is de verwachting dat de marktdruk de komende periode nog aan zal houden en ook breder zal worden gedragen in meer gemeenten. De nieuwe maatregelen die door zowel het huidige als het toekomstige Kabinet zijn aangekondigd zullen weinig effect sorteren op deze marktomstandigheden. De hypotheekrenteaftrek alswel het afschaffen van de Wet-Hillen kennen een beperkte invloed op de actuele woningmarkt. De verhoging van de leencapaciteit op basis van het inkomen doet dit echter wel. De hogere leencapaciteit die is voorgesteld bij huishoudens met een bruto inkomen vanaf € 45.000 en tweeverdieners, zal in belangrijke mate effect hebben op de prijsontwikkeling op de woningmarkt. De huidige woningmarkt kent te weinig beschikbaar aanbod om de extra vraag die voortvloeit uit deze hogere leencapaciteit te kunnen faciliteren en het zal derhalve leiden tot een prijsstijging. De verruiming van de leencapaciteit is an sich geen onjuiste maatregel, echter kan de timing ter discussie worden gesteld. Juist nu de woningmarkt in een hoog conjunctuur zit heeft deze moeite voldoende aanbod te genereren. Een verhoging van de leencapaciteit werkt zodoende op dit moment procyclisch en draagt niet bij aan een evenwichtigere woningmarktsituatie, stringenter toezien op het creëren van voldoende aanbod doet dat wel.

Bekijk hier het volledige rapport