Nieuw ROZ model middenstandbedrijfsruimtes in de zin van artikel 7:290 van het Burgerlijk Wetboek

Winkelmakelaars en huurders die per 23 januari 2023 een winkel hebben verhuurd of gehuurd, zullen er al mee in aanraking zijn gekomen; het nieuwe ROZ-model winkelruimte.

Veel in deze huurovereenkomst komt overeen met het model van 2012, zoals de wettelijke huurtermijn van vijf jaar, de opzegtermijn en de casco omschrijving van het object. Een aantal nieuwe artikelen vereisen aandacht. In dit stuk zal ik twee artikelen uitlichten, namelijk artikel 13 inzake openingstijden en artikel 15 inzake duurzaamheid.

Artikel 13 - Nieuwe winkeltijdenwet
In de algemene bepalingen van het ROZ-model 2012 was opgenomen dat een winkelier zijn winkel open moest hebben tijdens de voor zo'n winkel gebruikelijke openingstijden of, als het gehuurde in een winkelcentrum of aan een winkelstraat ligt, tijdens de door verhuurder vastgestelde openingstijden. Indien huurder zijn winkel niet open had tijdens deze vastgestelde openingstijden, riskeerde hij een boete.

Sinds 1 januari 2022 is de winkeltijdenwet gewijzigd. De grootste verandering hierin is dat verhuurder, een vereniging van eigenaren of een winkeliersvereniging de winkelier niet kan verplichten om op bepaalde dagen of tussen bepaalde tijden open te zijn, tenzij huurder hier uitdrukkelijk mee instemt.

In artikel 13 regelen verhuurder en huurder welke tijden huurder minimaal open moet zijn. Mocht huurder dit gedurende de looptijd van de huurovereenkomst anders zien, dan kan dit alleen in overleg en met nadrukkelijke instemming van verhuurder.

Artikel 15 - Duurzaamheid
Ook in het ROZ-model van 2012 was reeds een artikel opgenomen inzake duurzaamheid. Beknopt, niet erg concreet, maar wel benoemd. Ik vraag mij af in hoeveel gevallen huurder en verhuurder daadwerkelijk gezamenlijk doelstellingen hebben geformuleerd met betrekking tot duurzaamheid. Heeft u zich hier als makelaar, huurder of verhuurder concreet voor ingezet?

In tegenstelling tot het beknopte artikel uit de versie 2012, vult het nieuwe model meer dan één pagina over duurzaamheid. Er wordt verlangd dat huurder en verhuurder op voorhand afspraken maken over duurzaamheidsmaatregelen en deze afspraken als bijlage toevoegen aan de huurovereenkomst. Zullen partijen zich met dit nieuwe model nu wel daadwerkelijk gaan inspannen?

Een winkelruimte wordt in principe in casco staat verhuurd en opgeleverd aan huurder, tenzij een casco-plus oplevering is overeengekomen. In beginsel komt het er op neer dat eventuele verduurzamingsmaatregelen die genomen (moeten) worden, daarom voor rekening van huurder komen (art. 15.3). Daar staat tegenover dat huurder deze energiebesparende maatregelen in beginsel aan het eind van de huurperiode niet ongedaan hoeft te maken. Indien deze korter dan 5 jaar voor het einde van de huurperiode zijn aangebracht, kan huurder zelfs een vergoeding van verhuurder verlangen.

Om te voorkomen dat huurder helemaal los gaat met het aanbrengen van energiebesparende maatregelen en verhuurder daarna diep in de buidel moet tasten, bestaat de mogelijkheid voor verhuurder om voorwaarden te verbinden aan zijn toestemming tot het aanbrengen van deze maatregelen.

Tevens sluit het nieuwe model alvast aan bij de regeling over de energieprestatie van het gehuurde, die nu al geldt voor kantoorruimte (minimaal label C). Tot op heden is er nog geen minimum label die winkelruimten moeten dragen. Indien dit in de toekomst het geval gaat zijn, dienen huurder en verhuurder in overleg te treden, om te kijken welke maatregelen moeten worden genomen. De kosten hiervoor zullen in beginsel wederom voor huurder zijn, tenzij het gaat om wijzigingen aan het casco of casco-plus. Indien er wijzigingen aan het casco of casco-plus worden uitgevoerd, kan dit invloed hebben op de overeengekomen huurprijs, gelet op het mogelijke voordeel welke huurder hiervan geniet.

Kortom, een stuk uitgebreider dan in voorgaand ROZ-model. De vraag blijft alleen of dit nu wel serieus opgepakt gaat worden. Of gaat dit ook pas spelen indien de overheid, net zoals bij kantoorruimte, daadwerkelijke concrete restricties oplegt inzake duurzaamheid?