Wonen op de Utrechtse Heuvelrug: wat krijg je waar voor je woonbudget?

Wat bepaalt de prijs?
De gemiddelde huizenprijs in een plaats wordt door verschillende factoren beïnvloed. De afstand tot een stad zoals Utrecht of Amersfoort, belangrijke knooppunten voor werk en voorzieningen, speelt een grote rol. Ook de aanwezigheid van een treinstation, een goede snelwegverbinding en de ligging in een bosrijke omgeving zijn cruciaal.

Volgens makelaar Marcel Donker is bereikbaarheid essentieel: “Uit de gemiddelde prijzen per plaats blijkt dat goede OV-verbindingen met de stad een belangrijke factor zijn. Plaatsen met een treinstation of een goede snelwegverbinding zijn over het algemeen duurder dan plaatsen die verder weg liggen.”

Bereikbaarheid met het OV
Wat direct opvalt is dat plaatsen met een treinstation, zoals Zeist, Driebergen-Rijsenburg, Maarn en Bunnik, bovengemiddeld scoren qua transactieprijzen. Een goede OV-verbinding maakt deze dorpen aantrekkelijk voor forenzen die in Utrecht werken.

Tegelijkertijd blijven de prijzen in plaatsen als Woudenberg relatief laag, mede door de beperkte directe OV-verbindingen naar Utrecht en Amersfoort.

"Ik maak daadwerkelijk mee dat kijkers in Woudenberg besluiten geen bod uit te brengen vanwege de reistijd naar Utrecht of Amersfoort." Volgens Marcel zou een treinstation in Woudenberg direct een stijging van de huizenprijzen betekenen.

Wat krijg je waar voor je woonbudget?
Om de verschillen te illustreren, hebben we twee fictieve zoekopdrachten uitgevoerd: een rijwoning en een twee onder één kap woning.

Zoekopdracht 1: Eengezinswoning met tuin
We zoeken een ruime eengezinswoning met meerdere slaapkamers, een woonoppervlak van 110 tot 130 m² en een tuin. Wat kost zo’n woning in verschillende plaatsen?

1. Zeist
In Zeist betaal je gemiddeld € 594.000 voor een woning die aan deze eisen voldoet. In 2024 werden 53 woningen binnen deze categorie verkocht. De gemiddelde transactieprijs lag bijna 10 procent hoger dan de vraagprijs.

2. Woudenberg
De gemiddelde prijs voor een soortgelijke woning ligt in Woudenberg beduidend lager, namelijk € 491.000. Het afgelopen jaar werden hier 26 eengezinswoningen verkocht.


(tussenwoning in Woudenberg)

3. Odijk
In Odijk is de gemiddelde transactieprijs voor een vergelijkbare woning € 519.000. Dit gemiddelde is gebaseerd op 8 verkopen in 2024.

Zoekopdracht 2: Ruimte in en om het huis
Voor deze zoekopdracht kijken we naar halfvrijstaande woningen met een woonoppervlak van 135 tot 170 m².

1. Zeist
In Zeist betaalde je in 2024 gemiddeld € 979.000 voor een royale tweekapper. Deze woningen bevinden zich vaak op markante locaties, wat de prijzen omhoogdrijft. Het merendeel van de woningen werd boven de vraagprijs verkocht.

(twee-onder-een-kapwoning in Zeist)

2. Woudenberg
In Woudenberg ligt de gemiddelde transactieprijs voor dit type woning op € 641.000, iets hoger dan de gemiddelde vraagprijs van € 633.000. Er werden afgelopen jaar 21 woningen verkocht die binnen deze zoekopdracht passen.

3. Odijk
Een ruime tweekapper in Odijk kostte in 2024 gemiddeld € 796.000, wat ongeveer 5% boven de vraagprijs ligt. Ook hier werd vaak overboden bij dit type woning.

Voor ieder wat wils
Voor wie een goede OV-verbinding en de nabijheid van Utrecht belangrijk zijn, valt de keuze waarschijnlijk op plaatsen als Zeist, Driebergen-Rijsenburg of Maarn. Zoek je meer ruimte voor je geld en vind je een langere reistijd acceptabel? Dan zijn Woudenberg, Doorn en bijvoorbeeld Soesterberg aantrekkelijke alternatieven.

“Die verschillen zijn ook wel weer mooi", zegt Marcel Donker. "Zo is er voor ieder wat wils, of je nu gaat voor een centrale ligging of juist voor meer ruimte en rust."